四川小白杨物业管理有限公司
I HOME 网站首页
II ABOUT 关于我们
III PRODUCT 服务项目
IV CASE 案例展示
V TEAM 员工风采
VI NEWS 新闻资讯
VII CONTACT 联系方式
NEWS

新闻资讯

您当前所在的位置:首页

业主与物业公司间物业费纠纷法律责任分析

发布日期:2017-11-23 10:04:15

物业费纠纷案件系民事案件中的新型案件,自立案登记制实施以来,法院受理的该类案件持续增长。物业费纠纷系争点基于物业费问题而引发,实践中,部分物业服务企业在日常安全管理、业主装修工程等领域确实存在着擅提收费标准或设名目乱收费现象,业主自身也常有少交费而享受优质服务的心理趋向。在民法总则[1]更加强调平衡各方平等主体之间的合法权益的大背景下,明确业主与物业服务企业之间的法律关系,业主拒交物业费的权利范围,解决长期存在的若干物业费异议纠纷疑难问题,使业主和物业服务企业合规、合理的行使物业费异议相关权利是亟待解决的问题。

  一、业主与物业服务企业之间的法律关系

  2003年9月1日《物业管理条例》开始实施,为法院审理物业费纠纷提供了重要法律依据;2009年10月1日《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在物业服务纠纷不断出现新情况、新问题的背景下出台;《民法通则》、《合同法》、《物权法》等主要法律法规对该类案件统一裁判尺度和标准起到了规范、指引作用。业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人,物业服务法律关系的主体是业主/物业使用人与物业服务企业,客体即物业及物业服务企业的管理行为,内容为主体在物业管理法律关系中享有的权利和承担的义务。需要说明的是,业主和物业使用人系承担连带债务,业主或者物业使用人对于约定范围内的物业费都有义务向物业服务企业支付,业主承担了连带责任后,可以向物业使用人追偿。

  二、业主与物业服务企业之间物业费纠纷的实务考察[2]

  (一)物业费纠纷案件呈现“二高一难一少”

  2015年1月至2017年3月,S法院审结物业费纠纷286件,撤诉159件,调解23件,判决92件,按撤诉处理8件,调撤率为63.6%。案件呈现如下问题:1.与同期小额诉讼案件相比审理天数偏高。2015至2017年,S法院适用小额诉讼程序审理案件的平均审理天数为48天,而物业费纠纷案件的平均审理天数为56天。2.物业费纠纷额小而司法成本较高。实行立案登记制后,物业公司起诉业主拖欠物业费纠纷案件逐年递增,物业费纠纷案件一般标的额较小,诉讼费收取数额低,但进入诉讼程序后,送达、调解、开庭等程序不可缺少,因此类纠纷调解效果不佳,且调解时间较长,由此造成小诉讼大成本。3.涉及法律关系复杂、纠纷化解难度较大。物业服务合同多为开发商与物业公司前期签订,后期物业公司与业主之间未重新签订新的物业服务合同,而业主普遍对前期物业服务合同的内容不熟悉、不认可,致使双方对立情绪大,同时,业主希望通过拒交物业费方式解决开发商遗留问题和物业服务质量不到位问题,而物业公司倾向于将遗留问题推给开发商解决,造成纠纷化解难度。4.业主多为被告、主动诉讼者极少。S法院物业费纠纷案件中,绝大多数均为物业公司起诉业主要求缴纳物业费,业主往往通过被动参与物业费纠纷诉讼达到一并解决物业服务质量问题和房屋质量等问题。

  (二)业主、物业服务企业的权利认知存在偏差

  1.部分物业服务企业存在物业费乱收取现象

  通过对案件样本进行分析,发现部分物业服务企业普遍存在物业服务费用制度不健全、管理混乱的问题。常因房屋、照明及公用设施设备维修不及时,擅自扩大收费范围、提高收费标准,乱搭乱建改变房地和公用设施用途等被拒交物业费,该乱象加剧了业主与物业服务企业之间矛盾,不利于“案结事了”。